Planujesz zakup mieszkania, ale nie posiadasz odpowiedniej ilości gotówki? Będziesz w tym celu zaciągał wieloletnie zobowiązanie, jakim jest kredyt hipoteczny? Warto zatem, abyś wcześniej wiedział, jakie będą Twoje miesięczne opłaty i co się na nie składa.

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie, które przez cały okres trwania umowy będzie wiązało się z koniecznością płatności nierzadko wysokich, comiesięcznych rat. Prócz części kapitałowej, kredytobiorca musi spłacać także bankowi tzw. część odsetkową, na której wysokość wpływ ma kilka różnych kosztów – zarówno stałych, jak i zmiennych.

Sprawdź również – Bezpieczny kredyt 2% w Rzeszowie – rusza rządowe wsparcie!

Koszty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny – o czym wspomnieliśmy już nieco powyżej – składa się z części kapitałowej, czyli realnie spłacamy to, co pożyczyliśmy od banku, a także części odsetkowej, czyli sumy wszystkich kosztów, którymi zaciągnięte zobowiązanie jest obłożone. W pierwszej kolejności zaliczyć do nich możemy samo oprocentowanie kredytu oraz prowizję banku, a także wszelkiej maści “niezbędne” ubezpieczenia, a nawet ekspertyzy i wyceny. Nie trzeba być ekspertem, aby domyślić się, że wszystkie te składniki kredytu hipotecznego będą miały wpływ na wysokość miesięcznej raty. Kredyt hipoteczny bowiem to kapitał + suma kosztów podzielone przez ilość miesięcy.

Oprocentowanie kredytu

Podstawowym kosztem kredytu jest oprocentowanie roczne. To zaś zależne jest od wysokości aktualnych stóp procentowych, które ustala Narodowy Bank Polski, a dokładniej Rada Polityki Pieniężnej. Warto w tym miejscu zauważyć, że RPP tylko w tym roku, a dokładniej na przestrzeni dwóch miesięcy, stopy procentowe podniosła już dwukrotnie. Wymagała tego sytuacja gospodarcza w kraju, a po historycznie niskim oprocentowaniu kredytów podwyżka ta spowodowała skok rat kredytów nawet o kilkaset złotych w skali miesiąca.

W tym miejscu dodać musimy, że 99 proc. wszystkich kredytów hipotecznych w Polsce udzielanych jest na tzw. oprocentowanie zmienne, zależne właśnie od aktualnych stóp procentowych. Co prawda Komisja Nadzoru Finansowego wymusiła na bankach wprowadzenie oprocentowania stałego, jednak jest ono stosowane zwykle tylko przez 5 lat, a ono samo waha się w przedziale 4-5 proc., czyli dość wysoko. Na jego wpływ ma także marża narzucana przez bank, o czym poniżej.

Marża banku

Mówiąc o oprocentowaniu kredytu hipotecznego, musimy pamiętać, że wpływ na niego – obok wysokości stóp procentowych – ma także marża banku, czyli zysk instytucji z udzielonego finansowania.

Pamiętajmy bowiem, że łączne oprocentowanie kredytu (WIBOR) to właśnie suma wysokości referencyjnej stopy procentowej oraz marża banku. O wysokości marży decyduje sam bank i ma ona charakter stały – nie zmienia się przez cały czas trwania umowy. Na wysokość marży wpływ mają takie czynniki, jak zdolność kredytowa, wysokość wkładu własnego, całkowita kwota kredytu, ale również to, czy kredytobiorca jest klientem banki i aktywnie korzysta z innych usług / produktów danej instytucji.

Prowizja banku za udzielenie kredytu hipotecznego

Z punktu widzenia kredytobiorcy już samo słowo “prowizja”, którą narzuca sobie bank za udzielenie nam finansowania wydaje się być absurdalne. I racja. Z jednej strony pożyczamy od banku pieniądze, na czym zarobi w postaci oprocentowania, z drugiej żąda od nas opłaty za to, że na nas zarobi. Niestety nie mamy na to wpływu i jeśli chcemy pożyczyć od banku pieniądze, musimy to zaakceptować. Nie powinniśmy jednak godzić się na każde warunki, a przed podjęciem decyzji warto porównać oferty równych banków. Może to zrobić za nas profesjonalny ekspert kredytowy – co ważne całkowicie za darmo.

Wysokość prowizji – podobnie, jak marża – również zależą wyłącznie od decyzji banku. Są instytucje, które oferują zerową prowizję, inne mogą oczekiwać nawet 2,5 proc., co ma znaczny wpływ na koszt kredytu. Dla przykładu przy kwocie 300 tys. zł prowizja banku może wynieść nawet 7500 zł.

Koszty kredytu, których początkowo nie widać

Prócz oprocentowania, marży, prowizji do kosztów kredytu w większości przypadków zaliczyć musimy także te, które mają co prawda znacznie mniejszy wpływ na jego wysokość, niż np. marża, jednak nie wolno ich bagatelizować. Wszelkie z nich mają bezpośredni wpływ na miesięczną ratę kredytu, którą będziemy co miesiąc przez wiele lat odprowadzać do banku. Do “ukrytych kosztów kredytu zaliczyć musimy m.in:

Wycenę nieruchomości 

Jednym z dokumentów, które musimy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny, jest przygotowana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości. Ta – jak nie trudno się domyślić – jest oczywiście płatna. Zwykle od kilkuset do nawet 1500 zł.

Ubezpieczenie

Finansując zakup nieruchomości, która będzie jednocześnie zabezpieczeniem kredytu, banki wymagają od kredytobiorców ubezpieczenia mieszkania czy domu. Na jego wysokość wpływ ma kilka czynników, a stawka roczna może wynieść nawet 1000 zł rocznie. Prócz tej polity banki mogą oczekiwać od nas ubezpieczenia pomostowego, a także ubezpieczenia na życie. One także będą miały wpływ na łączne koszty kredytu.

Opłata za inspekcję nieruchomości

Ten koszt pojawić się może w sytuacji, gdy zaciągamy kredyt np. na budowę domu czy zakup nowego, jeszcze nieoddanego do użytku mieszkania. Inspekcji nieruchomości dokonuje pracownik banki, a jej koszt wynosi około 200 zł.

Na koszt kredytu hipotecznego mniejszy lub większy wpływ mogą mieć także inne czynniki, jednak o tym w kolejnym wpisie.

Przed podjęciem decyzji o wyborze banku udzielającego kredytu hipotecznego zawsze polecamy skorzystanie z bezpłatnego porównania ofert wielu banków, w czym całkowicie bezpłatnie pomoże doświadczony ekspert kredytowy.

Zdjęcie główne: Karolina Grabowska z Pexels