Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego znacznie w górę

Praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce zaciągane są na tzw. oprocentowanie zmienne. Zależy ono przede wszystkim od wysokości stóp procentowych, a te – jak wiadomo – w ostatnim czasie znacznie wzrosły i najprawdopodobniej rosnąć będą także w przyszłym roku. Za tym idzie zwyżka rat kredytów, co może skłaniać do skorzystania z innego rodzaju oprocentowania – niezmiennego. Od pewnego czasu większość banków udziela bowiem także kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, jednak rośnie ono ostatnio tak samo szybko, jak oprocentowanie zmienne. W grudniu to już minimum 5 proc.

Oprocentowanie zmienne rośnie z miesiąca na miesiąc

Od wielu lat praktycznie każdy kredyt mieszkaniowy zaciągany w bankach oparty jest o tzw. stawkę WIBOR, czyli w skrócie stosunek stopy depozytowej do stopy lombardowej. Jeszcze kilka miesięcy temu wynosił on niewiele powyżej zera, dziś WIBOR 3M (ten, na który najczęściej stawiają banki, udzielając kredytów hipotecznych) urósł już do przeszło 2,5 proc.

Wszystko za sprawą ostatnich działań Rady Polityki Pieniężnej, która tylko na przestrzeni trzech ostatnich miesięcy 2021 roku podniosła referencyjną stopę procentową o 165 pkt do poziomu 1,75 proc., stopa lombardowa podskoczyła finalnie z poziomu 0,5 proc. do poziomu 2,25 proc., a depozytowa z zera do 1,25 proc. Za zwyżką stóp procentowych przemawiała (i przemawia nadal) znacznie przewyższająca cel NBP inflacja, która w listopadzie wyniosła już 7,8 proc.

Z każdym ruchem Narodowego Banku Polskiego w górę szło naturalnie także oprocentowanie kredytów, a najmocniej po kieszeni dostali przede wszystkim ci kredytobiorcy, którzy zobowiązania zaciągnęli na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy. W przypadku kredytów hipotecznych na kwotę 400 tys. zł, z okresem finansowania 25 lat, tylko ostatnie działania Rady Polityki Pieniężnej poskutkowały zwyżką miesięcznych rat nawet o przeszło 500 zł.

Analitycy i ekonomiści nie mają jednak wątpliwości, że nowy rok przyniesie kolejne wzrosty oprocentowania kredytów, z uwagi na przesunięcie w ostatnim czasie prognoz szczytu inflacyjnego. Ten zdaniem analityków przypadnie dopiero w kwietniu 2022 roku, a poziom inflacji może wynieść nawet 9,4 proc.

Przemawiać za tym mają ostatnie działania Urzędu Regulacji Energetyki, który podniósł ceny prądu i gazu odpowiednio o 37 i 54 proc. A skoro inflacja może rosnąć dalej, możemy oczekiwać kolejnych ruchów na stopach procentowych, a tym samym wyższego oprocentowania kredytów opartych o WIBOR.

Okresowo stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych, jako sposób na walkę ze wzrostem stóp?

Po tym, jak w 2017 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała tzw. Rekomendację S, banki komercyjne udzielające kredytów hipotecznych mają obowiązek posiadania w swojej ofercie kredytów z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym. Ma to zabezpieczać konsumentów właśnie przed niepożądanymi konsekwencjami rosnących stóp procentowych.

Żaden z banków nie zdecydował się jednak na wprowadzenie oprocentowania stałego na cały okres kredytowania, a wykorzystał jedynie drugą możliwość, czyli minimalny 5-letni okres gwarancji niezmienności. Oznacza to, że jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, możemy zawrzeć z bankiem umowę, w której gwarantuje nam niezmienność oprocentowania przez okres 5 lat. Później, albo przejdziemy na oprocentowanie zmienne (oparte o stawkę WIBOR), albo znów skorzystamy z oprocentowania stałego.

Banki nie dają jednak żadnej gwarancji, jak będzie się kształtowało oprocentowanie stałe za kilka lat. To – paradoksalnie – zależy także od wysokości stawki WIBOR. Dlaczego? Dlatego, że skoro stopy procentowe rosną, a wraz z nimi rośnie WIBOR, to bank nie wie, na jakim poziomie będzie mógł oferować oprocentowanie stałe w przyszłości. Jest ono bowiem zawsze wyższe od zmiennego, z uwagi na to, że instytucja musi wynagrodzić sobie ryzyko związane z udzieloną gwarancją. Nigdy nie ma pewności, że stawka WIBOR nie wzrośnie do poziomu oprocentowania stałego, na które bank zawarł umowę kredytową.

Zależność oprocentowania stałego od wysokości stóp procentowych, a tym samym stawki WIBOR, świetnie obrazują ostatnie podwyżki w ofertach banków. Jeszcze dwa miesiące temu (październik 2021) większość banków oferowała okresowo stałe oprocentowanie na poziomie od 3 do 4 proc. w skali roku. Dziś (grudzień 2021), gdy stopy procentowe podskoczyły w dwa miesiące o 1,25 proc., najniższa oferta, to już 5 proc., a niektóre banki zbliżyły się już nawet do siedmiu procent.

Jeśli Rada Polityki Pieniężnej na najbliższym posiedzeniu znów podniesie stopy procentowe, możemy oczekiwać kolejnej zmiany wysokości oprocentowania stałego, które w skrajnych przypadkach zbliży się nawet do 8 proc. Gdy sprawdzą się zaś prognozy ekonomistów, a inflacja nie zacznie hamować w II połowie 2022 roku, okresowo stałe oprocentowanie może sięgnąć pułap zmiennego, znanego z kredytów gotówkowych…

Rozważając zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, warto skorzystać ze wsparcia niezależnego eksperta kredytowego, który pomoże znaleźć ofertę, na którą zwyczajnie będzie nas w przyszłości stać.

Zdjęcie główne: Mikhail Nilov z Pexels